Sconto in fattura e cessione del credito: cosa deve avere in ordine l'impresa edile

All’Agenzia delle entrate bastano indizi coerenti fra loro per scartare la comunicazione di cessione del credito, senza dimostrare una frode, perché l’onere della prova contraria spetta al contribuente che usa la detrazione. Su un avanzamento da 120.000 euro, l’impresa che ha già pagato 94.500 euro di costi resta scoperta senza i documenti di cantiere.

Su quali lavori si può ancora usare lo sconto in fattura?

Dal 17 febbraio 2023, data di entrata in vigore dell’articolo 2 del decreto legge 11/2023, lo sconto in fattura, cioè il contributo con cui l’impresa riduce il corrispettivo al committente e recupera la somma come credito d’imposta cedibile, è vietato per i nuovi lavori. Restano in piedi solo le deroghe previste dallo stesso articolo. Per il superbonus l’opzione è ancora valida se a quella data risultavano già presentate la comunicazione di inizio lavori asseverata, la delibera condominiale con la comunicazione o l’istanza per il titolo abilitativo nelle demolizioni e ricostruzioni. Per gli altri interventi serve invece il titolo edilizio già richiesto, mentre soltanto dove un titolo non è previsto occorre aver già iniziato i lavori o formalizzato un accordo vincolante di fornitura; lo sconto resta inoltre applicabile per l’abbattimento delle barriere architettoniche, nei limiti di reddito e di destinazione fissati dal comma 1-bis.

C’è poi il limite temporale posto dai commi 1 e 7-bis dell’articolo 121 del decreto legge 34/2020, che vale anche dentro le deroghe e include le spese sostenute dal 2020 al 2024 e porta quelle per il superbonus fino al 31 dicembre 2025. Per il 2026 l’unica finestra rimasta riguarda gli immobili nei comuni colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016 con stato di emergenza dichiarato, secondo quanto prevede l’articolo 119, comma 8-ter.1. Sui cantieri ancora aperti, quindi, la questione non è se applicare o meno lo sconto, ma come incassare i crediti maturati: inviare le comunicazioni delle spese, gestire i passaggi successivi al primo e chiudere i lavori agevolati con la rendicontazione corretta.

Quanto pesa in cassa una comunicazione scartata?

Consideriamo un cantiere inventato, utile solo a mostrare i conti, con cifre al netto dell’IVA. Un’impresa chiude il secondo SAL, cioè il secondo stato di avanzamento dei lavori su cui si fattura l’acconto, per 120.000 euro di opere in un condominio che usa il sismabonus, la detrazione per i lavori che riducono il rischio sismico dell’edificio, applica lo sconto in fattura e trasmette la comunicazione. Per quel blocco di opere ha anticipato 41.200 euro di materiali e noli, 32.800 euro di squadra e 20.500 euro di subappalto strutturale, sborsando in tutto 94.500 euro; il margine lordo stimato è di 25.500 euro, ossia la differenza tra il valore delle lavorazioni e i costi sostenuti.

L’articolo 122-bis del decreto legge 34/2020 stabilisce che entro cinque giorni lavorativi dall’invio l’Agenzia delle entrate può sospendere gli effetti della comunicazione fino a trenta giorni, qualora rilevi profili di rischio. Se i controlli confermano queste criticità la comunicazione si considera non effettuata, mentre produce i suoi effetti se i dubbi vengono chiariti o se i trenta giorni trascorrono senza riscontri. Con lo scarto l’impresa si ritrova con 94.500 euro già usciti, nessun incasso dal condominio per via dello sconto applicato e un credito congelato.

Il peso di questo blocco emerge chiaramente guardando i margini: con 25.500 euro di margine lordo per avanzamento servono 3,7 SAL identici a quello, quasi quattro, soltanto per recuperare i 94.500 euro anticipati mentre fornitori e maestranze sono già stati saldati. È il principio con cui si calcola il margine a finire a ogni SAL, applicato in questo caso alla cassa anziché al risultato economico finale.

Perché l’Agenzia può scartare la comunicazione senza aver provato una frode?

Il controllo previsto dall’articolo 122-bis ha natura preventiva e cautelare, perciò interviene su un’analisi di rischio prima ancora che inizi un accertamento vero e proprio. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, con la sentenza n. 695 del 19 giugno 2026, ha confermato lo scarto di una comunicazione per interventi antisismici ribadendo che all’ufficio non serve la prova piena del raggiro: bastano elementi sintomatici capaci di giustificare un giudizio di inattendibilità, mentre spetta a chi usufruisce del beneficio dimostrare il contrario. Nel contenzioso toscano i contribuenti erano il condominio, i singoli proprietari e l’impresa esecutrice; la pronuncia ha inoltre chiarito che la motivazione dello scarto può essere sintetica, purché specifichi l’anomalia riscontrata.

I rilievi raccolti dall’ufficio riguardano aspetti contabili e operativi di cantiere, non interpretazioni normative. Pesano infatti il disallineamento fra il cronoprogramma, cioè la pianificazione temporale dei lavori, e l’avanzamento dichiarato, le parcelle dei tecnici sproporzionate rispetto all’importo contrattuale e i dati incoerenti nella documentazione, a partire dal computo metrico, che elenca lavorazioni, quantità e prezzi, fino alla gestione dei subappalti.

Anche la sequenza temporale degli atti ha inciso sulla decisione, dato che il visto di conformità, ovvero il controllo di un professionista abilitato sui documenti che danno diritto alla detrazione, risultava emesso prima ancora delle fatture e delle asseverazioni con cui il tecnico attesta le caratteristiche tecniche dell’intervento. In un’altra pronuncia della stessa Corte del 24 settembre 2026 hanno pesato un computo metrico estimativo senza firma, debiti tributari importanti e una redditività anomala rispetto al mercato. Singolarmente nessuno di questi dati dimostra una frode, ma la loro presenza contemporanea giustifica lo scarto della comunicazione.

Quando una falsa asseverazione diventa un reato?

Nel penale rileva la falsità deliberata, mentre le irregolarità formali rimangono sul terreno tributario. Con la sentenza del 16 ottobre 2026, le Sezioni Unite penali della Corte di cassazione hanno qualificato come truffa aggravata per il conseguimento di erogazioni pubbliche l’emissione di crediti fittizi basati su fatture per opere inesistenti e asseverazioni non veritiere. La condotta criminosa si perfeziona con la prima cessione, poiché bastano la comunicazione all’Agenzia e l’accettazione sulla piattaforma da parte dell’acquirente, senza attendere l’effettiva compensazione delle imposte; per questo motivo il sequestro preventivo può colpire anche il credito non ancora impiegato.

L’articolo 119, comma 13-bis.1, del decreto legge 34/2020 punisce il tecnico abilitato che rilascia asseverazioni false o omette informazioni rilevanti con la reclusione da due a cinque anni e una multa da 50.000 a 100.000 euro. L’articolo 121, comma 6, chiama invece in causa l’impresa che concede lo sconto, obbligandola a restituire l’importo in solido con chi ha preso la detrazione solo se ha concorso nella violazione con dolo o colpa grave, cioè sapendo dell’irregolarità o per palese trascuratezza. Il comma 6-quater protegge poi il terzo acquirente, imponendo al fisco l’onere di provare il suo dolo o la colpa grave, mentre per l’impresa che applica lo sconto resta il criterio generale del comma 6.

Chi compra il credito deve raccogliere tutta la documentazione utile, perché il comma 6-bis dell’articolo 121 esclude la responsabilità solidale solo se l’acquirente dispone dell’intero set di undici documenti:

• titolo edilizio abilitativo degli interventi, oppure, per i lavori in edilizia libera, la dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori;
• notifica preliminare dell’avvio dei lavori all’azienda sanitaria locale, oppure la dichiarazione sostitutiva quando quella notifica non è dovuta;
• visura catastale dell’immobile prima dei lavori o storica, oppure la domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
• fatture, ricevute e documenti che provano l’avvenuto pagamento delle spese;
• asseverazioni dei requisiti tecnici e della congruità delle spese, cioè del fatto che i prezzi applicati stiano nei valori di riferimento, con tutti gli allegati e le ricevute di deposito negli uffici competenti;
• per i lavori sulle parti comuni di un condominio, delibera condominiale di approvazione e tabella di ripartizione delle spese fra i condomini;
• per gli interventi di efficienza energetica fuori dal superbonus, la documentazione del decreto ministeriale del 6 agosto 2020 sui requisiti tecnici;
• visto di conformità sui dati della documentazione che dà diritto alla detrazione;
• attestazione, rilasciata dalla controparte della cessione, di aver osservato gli obblighi antiriciclaggio;
• per gli interventi di riduzione del rischio sismico, la documentazione del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti n. 329 del 6 agosto 2020;
• contratto di appalto sottoscritto da chi ha realizzato i lavori e dal committente.

Questi documenti sono gli stessi che l’istituto finanziario pretenderà dall’impresa per rilevare il credito, e molti non si producono in cantiere: le visure, la delibera di assemblea con la tabella di ripartizione e le attestazioni antiriciclaggio spettano a committente e controparte, e si chiedono mentre i lavori sono ancora in corso.

Come si dimostra che i lavori sono stati davvero eseguiti?

L’avanzamento dei lavori si documenta con gli atti redatti durante l’esecuzione, dato che il materiale fermo a terra non attesta l’opera compiuta. Il Tribunale di Pavia, con la sentenza n. 937 del 6 ottobre 2026, ha affrontato il caso di un cantiere superbonus lasciato incompleto dall’appaltatore, che non aveva raggiunto le soglie minime di legge: il consulente tecnico ha chiarito l’impossibilità di certificare l’avanzamento a posteriori tramite foto o forniture depositate, dovendosi guardare solo alle opere già realizzate. La revoca dell’agevolazione è ricaduta sull’impresa priva di cronoprogramma, mentre il direttore dei lavori, avendo formalizzato i ritardi per iscritto, su quel punto ne è uscito indenne.

Le quote di avanzamento derivano da norme precise e richiedono lo stesso rigore del contratto. L’articolo 121, comma 1-bis, consente l’opzione a ogni stato di avanzamento, ma negli interventi superbonus limita i SAL a due per ciascun intervento complessivo e impone che ciascuno rappresenti almeno il 30 per cento dell’intervento; parallelamente l’articolo 119, comma 8-bis, richiedeva alle persone fisiche il raggiungimento di almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo eseguito alla data del 30 settembre 2022, includendovi anche le parti non agevolate. Un valore gonfiato nel SAL altera insieme il credito maturato e la tempistica di cantiere, finendo per allarmare subito i controlli durante il confronto con il cronoprogramma.

Che cosa mettere nel fascicolo di commessa?

Il fascicolo di commessa raccoglie i documenti di cantiere mano a mano che vengono prodotti, così da affrontare un controllo con le carte già in regola invece di dover ricostruire i passaggi quando le date non coincidono più. La composizione di base prevede:

• cronoprogramma aggiornato a ogni SAL, con la percentuale di avanzamento e la data in cui è stata misurata;
• computo metrico firmato, coerente con il contratto e con le varianti concordate per iscritto;
• contabilità dei lavori e libretto delle misure, cioè le quantità registrate mano a mano, che devono corrispondere alle fatture emesse;
• diario di cantiere con le lavorazioni giorno per giorno, le squadre presenti e i fermi;
• fatture dei fornitori e dei subappaltatori imputate alla commessa giusta, con i contratti di subappalto e i DURC;
• asseverazioni, visto di conformità e titolo edilizio, archiviati con la data di rilascio;
• riepilogo delle spese tecniche, messo a confronto con l’importo dell’appalto.

I contratti e i DURC dei subappalti hanno un doppio valore, perché le stesse ore e le medesime fatture devono coincidere con il calcolo della congruità della manodopera, e qualsiasi incongruenza tra le due verifiche segnala un errore nei conteggi. Anche l’ordine temporale dei documenti è determinante: prima si rilevano le misure in cantiere, da queste si ricava il SAL, sul SAL si emette fattura, poi interviene l’asseverazione della spesa congrua e per ultimo si appone il visto di conformità. Modificare questa sequenza genera sospetti durante la verifica fiscale, anche quando l’inversione dipende solo dal ritardo di un professionista.

La redazione dell’asseverazione resta sotto la responsabilità del tecnico che la firma, mentre l’impresa deve conservare ed esibire le registrazioni di cantiere. Conviene preparare una cartella per ogni commessa agevolata attiva inserendo i sette elementi indicati, partendo dal cronoprogramma e dalla percentuale dell’ultimo SAL su cui si concentrano le prime verifiche. Per gestire cronoprogramma, SAL, fatture e presenze dello stesso lavoro su una piattaforma comune anziché su tabelle separate, puoi richiedere una demo di EdilBudget usando un cantiere reale; lo stesso schema funziona comunque anche su carta, purché non manchi nessuna data.

Fonti

• Normattiva, decreto legge 16 febbraio 2023, n. 11, art. 2 (testo vigente), consultato il 28/10/2026
• Normattiva, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, artt. 119, 121 e 122-bis (testo vigente), consultato il 28/10/2026
• FiscoOggi, rivista dell’Agenzia delle entrate, «Per lo scarto del credito bastano gli indizi di una frode», sulla sentenza n. 695 del 19/06/2026 della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, consultato il 28/10/2026
• Build News, «Cessione dei crediti edilizi, lo scarto può scattare in presenza di indizi di frode», consultato il 28/10/2026, per la seconda sentenza della stessa Corte depositata il 24/09/2026
• LavoriPubblici, «Superbonus e crediti fittizi, per le Sezioni Unite è truffa aggravata consumata con la prima cessione», consultato il 28/10/2026. Il testo della sentenza, depositata il 16/10/2026, non è stato letto in originale e le testate ne danno due numeri diversi (36526 questa, 36525 Build News e Ipsoa), quindi il numero resta fuori dall’articolo
• LavoriPubblici, «Superbonus perso per il SAL al 30% mancato, la colpa è del direttore dei lavori o dell’impresa?», sulla sentenza n. 937 del 06/10/2026 del Tribunale di Pavia, consultato il 28/10/2026

Domande frequenti

Posso ancora applicare lo sconto in fattura su un lavoro che comincia adesso?

No, salvo un caso. L'articolo 2 del decreto legge 11/2023 vieta le nuove opzioni dal 17 febbraio 2023 e l'articolo 121 del decreto legge 34/2020 limita l'opzione alle spese sostenute fino al 2024, estese al 31 dicembre 2025 per gli interventi del superbonus. Resta aperto il 2026 solo per gli immobili dei comuni colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016 con stato di emergenza dichiarato, previsto dall'articolo 119, comma 8-ter.1.

Quanto tempo ha l'Agenzia delle entrate per bloccare la comunicazione di cessione del credito?

Entro cinque giorni lavorativi dall'invio può sospenderne gli effetti per un massimo di trenta giorni, quando l'operazione presenta profili di rischio (articolo 122-bis del decreto legge 34/2020, testo in vigore al 28 ottobre 2026). Se i rischi risultano confermati la comunicazione si considera non effettuata, altrimenti produce i suoi effetti.

Quali documenti chiede la banca che compra il credito edilizio?

L'articolo 121, comma 6-bis, del decreto legge 34/2020 elenca undici documenti, e l'esclusione del concorso nella violazione per chi compra il credito opera soltanto se li ha tutti: fra gli altri il titolo edilizio, la notifica preliminare all'azienda sanitaria locale, la visura catastale, le fatture con la prova dei pagamenti, le asseverazioni del tecnico sui requisiti dei lavori e sui prezzi, la delibera condominiale con la tabella di ripartizione, il visto di conformità del professionista sui documenti della detrazione, l'attestazione antiriciclaggio della controparte della cessione e il contratto di appalto firmato.

Le foto del materiale in cantiere bastano a dimostrare la percentuale di avanzamento?

No. Nella sentenza n. 937 del 6 ottobre 2026 del Tribunale di Pavia il consulente del giudice ha escluso che l'avanzamento si possa ricostruire a distanza di tempo con fotografie o con le forniture presenti in cantiere, perché contano i lavori effettivamente realizzati. Servono cronoprogramma, contabilità dei lavori e diario di cantiere formati durante i lavori.