IVA al 10 o al 22 per cento sui lavori edili: come si divide la fattura

Un bagno rifatto con infissi e caldaia nuovi, in casa di un privato, è manutenzione straordinaria: l’IVA è al 10 per cento, ma infissi, caldaia e sanitari restano agevolati solo fino al valore del lavoro al netto di quei beni. Nella seconda versione dell’esempio l’eccedenza al 22 costa 2.160 euro di IVA in più rispetto al 10 per cento.

Che aliquota IVA va su un lavoro edile?

Su un lavoro edile l’aliquota di partenza è il 22 per cento, e il 10 arriva soltanto quando l’intervento rientra in una delle quattro categorie di recupero del patrimonio edilizio e l’edificio è a prevalente destinazione abitativa privata. Le quattro categorie sono quelle dell’art. 3, comma 1, lettere a), b), c) e d), del testo unico dell’edilizia: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. La regola che le porta al 10 per cento è l’art. 7, comma 1, lettera b), della legge 488/1999.

Il requisito sull’edificio riguarda la destinazione e non il proprietario, quindi un appartamento o una palazzina residenziale ci rientrano mentre un negozio, un ufficio o un capannone restano fuori. Conta anche che il lavoro intervenga su un edificio che esiste già, perché le quattro categorie sono tutte interventi di recupero: una casa costruita da zero segue voci di tabella diverse, con regole proprie.

Perché infissi, caldaia e sanitari non vanno tutti al 10 per cento?

Infissi, caldaia e sanitari sono beni significativi, cioè forniture che da sole pesano tanto sul valore del lavoro, e il loro elenco è chiuso: lo fissa un decreto del Ministro delle finanze del 29 dicembre 1999 con ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. Su questi beni l’aliquota ridotta si applica, dice la legge, «fino a concorrenza» del valore della prestazione al netto dei beni stessi, che in pratica vuol dire fino alla differenza tra il totale del lavoro e il valore dei beni: entro quella cifra i beni stanno al 10 per cento, e la parte che la supera va al 22.

Il tetto morde però soltanto sulle due manutenzioni, perché restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia hanno voci di tabella proprie e più favorevoli, che la legge 488/1999 lascia in piedi con la clausola di apertura del suo art. 7, comma 1: su quei lavori non c’è un valore di beni da confrontare con un limite.

Il valore dei beni esce dall’accordo con il committente e non può scendere sotto quello che l’impresa li ha pagati, così il conto non si aggiusta spostando valore sulla manodopera. Per le parti staccate, come una tapparella o il materiale di consumo del montaggio, l’art. 1, comma 19, della legge 205/2017 fissa il criterio e non la risposta: si guarda l’autonomia funzionale della parte rispetto al manufatto principale, quindi quella che funziona da sé finisce nella prestazione al 10 per cento, mentre quella che serve al normale funzionamento del bene entra nel valore del bene e nel conto del tetto.

Come si divide una fattura da 60.000 euro tra 10 e 22 per cento?

Un’impresa rifà il bagno di un appartamento abitato da un privato, cambia gli infissi e monta una caldaia nuova per 60.000 euro al netto dell’IVA. Il cantiere è inventato e serve solo a far vedere il conto, e il lavoro è manutenzione straordinaria, cioè la lettera b) delle quattro categorie, perché rinnova impianti e servizi igienico-sanitari senza toccare i volumi dell’edificio né la destinazione d’uso. Il tetto dei beni significativi quindi si applica, e il risultato cambia con il peso delle forniture.

Nella prima versione gli infissi valgono 14.000 euro, la caldaia 4.000 e sanitari e rubinetteria 6.000, quindi i beni significativi arrivano a 24.000 euro e il resto del lavoro a 36.000. Il limite entro cui quei beni restano agevolati è la differenza tra il totale e il loro valore, cioè 60.000 meno 24.000, che fa 36.000 euro: i 24.000 ci stanno dentro, così l’intera fattura va al 10 per cento e l’IVA è 6.000 euro.

Nella seconda versione il committente sceglie infissi su misura e una caldaia a pompa di calore, e i beni salgono a 24.000 euro di infissi, 8.000 di caldaia e 7.000 di sanitari e rubinetteria, in tutto 39.000 euro, con 21.000 euro di prestazione residua. Il limite scende a 60.000 meno 39.000, cioè 21.000 euro, perciò al 10 per cento vanno i 21.000 euro di prestazione e 21.000 euro di beni, mentre i 18.000 euro che eccedono il limite vanno al 22.

A parità di prezzo concordato l’IVA passa da 6.000 a 8.160 euro, cioè 2.160 euro in più sul totale che il privato deve pagare. Se il preventivo prometteva «60.000 euro più IVA al 10 per cento», quei 2.160 euro li discute l’impresa: chiederli a lavoro finito vuol dire esercitare la rivalsa, cioè farsi rimborsare dal cliente l’imposta che l’impresa versa allo Stato, e su un saldo già incassato è una richiesta che passa raramente.

Chi compra gli infissi cambia l’aliquota?

Nella manutenzione il 10 per cento copre la prestazione dell’impresa che esegue il lavoro e i beni che l’impresa stessa porta in cantiere, quindi i materiali che il committente compra da sé, o che gli arrivano da un fornitore diverso da chi esegue, restano al 22 per cento insieme alle prestazioni professionali come il progetto e la direzione lavori. Per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia la risposta si rovescia, perché il numero 127-terdecies della Tabella A, parte III, del DPR 633/72 agevola i beni forniti per la realizzazione di quegli interventi, escluse le materie prime e i semilavorati: l’Agenzia delle Entrate precisa nella sua guida che l’agevolazione spetta sia quando i beni li compra il committente sia quando li compra la ditta che li posa.

Che cosa scrivere in fattura e nel preventivo?

La fattura di chi esegue l’intervento deve indicare il servizio che ne forma l’oggetto e anche i beni di valore significativo forniti insieme al lavoro, come impone la stessa norma del 2018. Una riga unica con «lavori in appartamento, IVA 10 per cento» quindi non regge, perché dalla fattura si deve leggere quanto valgono infissi, caldaia e sanitari, quanta parte di quel valore è stata agevolata e quanta è finita al 22.

Nel preventivo la divisione si fa a monte, perché l’aliquota dipende da numeri che l’impresa decide quando compone il prezzo: conviene scrivere due imponibili, uno per la prestazione e uno per i beni significativi, calcolare il limite e mostrare l’IVA già divisa tra 10 e 22 per cento. Così il cliente firma un totale uguale a quello della fattura, e se un bene cambia in corsa si rifà solo il conto del limite. Un modulo di autocertificazione da far firmare al committente la norma non lo chiede: l’obbligo scritto sta sulla fattura, mentre la destinazione dell’immobile e la categoria dell’intervento l’impresa le tiene documentate con le carte del cantiere.

E se l’immobile è un ufficio o il lavoro è in subappalto?

Su un negozio, un ufficio o un capannone la manutenzione va al 22 per cento, perché l’agevolazione della legge 488/1999 vuole il fabbricato a prevalente destinazione abitativa privata. Il 10 per cento può però rientrare da un’altra porta, perché il numero 127-quaterdicies della stessa Tabella A agevola gli appalti per la costruzione di case di abitazione e per gli interventi di recupero, escluse le due manutenzioni, e quella voce non pone condizioni sulla destinazione: un restauro o una ristrutturazione edilizia dati in appalto su un immobile non residenziale ci rientrano.

Il subappalto, dentro la manutenzione agevolata dalla legge 488/1999, ha una regola sua: chi lavora in subappalto per la ditta esecutrice fattura all’impresa principale con l’aliquota ordinaria del 22 per cento, e l’impresa principale fattura poi al committente con il 10 quando ne ha i presupposti. Se il subappalto edile rientra nel reverse charge, cioè nella fattura emessa senza IVA perché l’imposta la assolve il committente, il conto dell’aliquota si fa comunque sulla fattura al cliente finale, e su chi ci rientra c’è il pezzo sul reverse charge in edilizia e i codici Ateco.

Il titolo edilizio non sposta niente: una manutenzione ordinaria parte quasi sempre in edilizia libera, cioè senza chiedere un permesso al Comune e al massimo con una comunicazione, e resta agevolata comunque, perché la norma guarda il tipo di intervento e la destinazione del fabbricato.

Che cosa cambia dal 1° gennaio 2027?

Dal 1° gennaio 2027 la regola non cambia, cambia dove si legge. Il Testo unico IVA, approvato con il decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10, porta le prestazioni di recupero su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata al numero 121 della Tabella A, parte IV, e affida al suo art. 35, comma 4, il tetto dei beni significativi, con le stesse parole di oggi. Gli appalti di costruzione e di recupero passano dal numero 127-quaterdicies al numero 117 della stessa parte IV, quindi entro dicembre vanno aggiornati i richiami di legge nei modelli di fattura e nel gestionale, mentre il modo di calcolare l’imponibile resta questo: le diciture nuove sono nel pezzo sul Testo unico IVA e le fatture dell’impresa edile.

Quali carte tenere in cantiere per difendere l’aliquota?

Quando l’Agenzia delle Entrate chiede conto di una fattura al 10 per cento, quello che la regge sono le carte del lavoro, e per ogni commessa conviene tenere insieme quattro documenti:

1. la descrizione dell’intervento, con la categoria dell’art. 3 del testo unico dell’edilizia in cui rientra;
2. il titolo edilizio o la comunicazione presentata al Comune, dove il lavoro ne richiede uno;
3. la visura catastale o il documento che mostra la destinazione dell’immobile;
4. il contratto con il valore dei beni significativi e le fatture di acquisto di quegli stessi beni.

Le stesse carte servono a rifare il conto quando il lavoro cambia in corsa, perché basta una caldaia più cara per spostare il limite e con il limite l’IVA. Tenere il valore dei beni significativi dentro il budget della commessa, accanto a manodopera e materiali, fa uscire l’imponibile già diviso per aliquota senza riaprire il contratto, ed è il lavoro che fa un software per il controllo dei costi di cantiere, anche se lo stesso conto si può rifare su un foglio di carta. Se vuoi vederlo girare su un tuo cantiere, puoi richiedere una demo di EdilBudget portando il preventivo e il contratto firmato.

Fonti

• Legge 23 dicembre 1999, n. 488, art. 7, comma 1, lett. b, su Normattiva, consultato il 24/10/2026
• Decreto del Ministro delle finanze 29 dicembre 1999, in Gazzetta Ufficiale n. 306 del 31 dicembre 1999, consultato il 24/10/2026
• Legge 27 dicembre 2017, n. 205, art. 1, comma 19, su Normattiva, consultato il 24/10/2026
• DPR 26 ottobre 1972, n. 633, Tabella A, parte III, numeri 127-terdecies e 127-quaterdicies, su Normattiva, consultato il 24/10/2026
• DPR 6 giugno 2001, n. 380, art. 3, comma 1, su Normattiva, consultato il 24/10/2026
• Decreto legislativo 19 gennaio 2026, n. 10, Testo unico IVA, art. 35, comma 4, e Tabella A, parte IV, numeri 117 e 121, su Normattiva, consultato il 24/10/2026
• Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, consultato il 24/10/2026
• Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, consultato il 24/10/2026

Domande frequenti

Chi compra gli infissi cambia l'aliquota IVA?

Nella manutenzione ordinaria e straordinaria sì: l'agevolazione copre i beni forniti da chi esegue i lavori, quindi quelli comprati dal committente o da un fornitore diverso vanno al 22 per cento. Per restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia no: la guida dell'Agenzia delle Entrate, consultata il 24/10/2026, scrive che l'agevolazione spetta sia quando l'acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando a comprare i beni è la ditta che li esegue, con l'esclusione delle materie prime e dei semilavorati.

Quali sono i beni significativi per l'IVA al 10 per cento?

Ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. L'elenco è chiuso e sta nel decreto del Ministro delle finanze del 29 dicembre 1999, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 306 del 31 dicembre 1999.

Le tapparelle entrano nel valore degli infissi o in quello della prestazione?

Dipende dall'autonomia funzionale della parte staccata rispetto al manufatto principale: il criterio è fissato dall'art. 1, comma 19, della legge 205/2017, e la guida dell'Agenzia delle Entrate, consultata il 24/10/2026, porta le tapparelle come esempio di parte staccata. Dove quell'autonomia c'è la parte entra nella prestazione al 10 per cento, dove manca confluisce nel valore del bene significativo.

L'IVA al 10 per cento vale sulla manutenzione di un ufficio?

No, serve un fabbricato a prevalente destinazione abitativa privata: su un ufficio o un negozio la manutenzione ordinaria e quella straordinaria vanno al 22 per cento. Un appalto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia resta invece al 10 per il numero 127-quaterdicies della Tabella A, parte III, del DPR 633/72, che non pone condizioni sulla destinazione dell'immobile.

La fattura deve indicare il valore dei beni significativi?

Sì. L'art. 1, comma 19, della legge 205/2017 chiede che la fattura di chi realizza l'intervento agevolato indichi il servizio che ne forma l'oggetto e anche i beni di valore significativo forniti con l'intervento stesso.