Concordato preventivo biennale per l'impresa edile: conviene aderire entro il 2 novembre?

La proposta di concordato va accettata entro il 2 novembre 2026, e per un’impresa edile conviene solo se il reddito concordato resta sotto quello che i cantieri aperti produrranno davvero. Nelle costruzioni il conto si fa su ricavi e variazione delle rimanenze, perché il lavoro eseguito e non ancora fatturato vale come produzione dell’anno.

Che cosa si accetta aderendo al concordato?

Il concordato preventivo biennale è un accordo con il Fisco: l’Agenzia delle Entrate calcola una proposta di reddito d’impresa per il 2026 e per il 2027, e chi la accetta dichiara quel reddito per due anni anche se i cantieri andranno diversamente. In cambio l’impresa ottiene un limite ai poteri di accertamento, cioè alla possibilità dell’Agenzia di ricostruire d’ufficio il reddito di quegli anni e chiedere imposte in più. Chi aderisce può anche pagare la parte di reddito concordato che supera quella dell’anno prima con un’imposta sostitutiva, un’imposta ad aliquota fissa che prende il posto della tassazione ordinaria su quella fetta di reddito.

La proposta non nasce da una stima libera, perché parte dal reddito dichiarato per il 2025 e si muove dentro un tetto legato al punteggio ISA, cioè l’indice sintetico di affidabilità fiscale che l’Agenzia calcola su una scala da 1 a 10 con i dati della dichiarazione. Con un punteggio fra 6 e 8 il reddito proposto non può superare quello dell’anno precedente di più del 30%, mentre il tetto si abbassa al 10% per chi ha 10 e sale al 35% per chi sta sotto 6. Sul primo dei due anni agisce anche un meccanismo di gradualità, perché il maggior reddito proposto per il 2026 è la metà di quello individuato per il 2027.

Chi può aderire e come si comunica l’adesione?

Aderisce chi è titolare di reddito d’impresa ed è tenuto ad applicare gli ISA, quindi per un’attività priva di un indice approvato la strada del concordato è chiusa. Conta anche la posizione sui debiti verso l’Agenzia delle Entrate e sui contributi previdenziali: quelli definitivi vanno estinti entro il termine di adesione e il debito che resta, interessi e sanzioni compresi, deve stare sotto 5.000 euro.

L’adesione si comunica per via telematica, da sé o tramite un intermediario abilitato, con il modello CPB 2026-2027, e le strade sono due. La prima è l’invio insieme al modello ISA relativo al 2025, in allegato alla dichiarazione dei redditi; la seconda è l’invio del solo frontespizio del modello REDDITI 2026 con la casella «Comunicazione CPB» compilata con il codice 1, che serve a comunicare l’adesione e non sostituisce la dichiarazione annuale. Il termine ordinario del 30 settembre, per questo biennio, è stato spostato al 31 ottobre dal decreto legge 38 del 2026, e poiché il 31 cade di sabato l’ultimo giorno utile è lunedì 2 novembre 2026.

Perché i ricavi da soli non bastano in un’impresa edile?

Gli ISA non si applicano sopra 5.164.569 euro di ricavi dichiarati, e per una parte delle imprese edili quel limite si misura aggiungendo ai ricavi le rimanenze finali e togliendo le esistenze iniziali, cioè contando anche la variazione dei lavori in corso. Il decreto che approva gli indici per il periodo d’imposta 2025 riserva questa correzione a quattro indici: quello di chi costruisce edifici, strade, ponti, gallerie e altre opere di ingegneria civile, demolisce, prepara i cantieri e realizza coperture, quello di chi esegue completamenti e finiture come cartongesso, intonaci, rivestimenti, tinteggiature e muratura, quello di chi sviluppa progetti immobiliari propri e quello di chi gestisce progetti di ingegneria integrata. Un’impresa che installa impianti elettrici, idraulici o fotovoltaici, come quella che posa infissi, rientra in un indice diverso, quindi legge la soglia di 5.164.569 euro sui soli ricavi, senza la variazione dei lavori in corso.

La stessa correzione torna nel calcolo del punteggio per le imprese che eseguono opere pattuite come oggetto unitario, ossia affidate in blocco con un prezzo solo invece che a prestazioni separate, quando l’esecuzione va oltre l’anno: anche lì i ricavi dichiarati vanno aumentati delle rimanenze finali e diminuiti delle esistenze iniziali, perché le fatture emesse coprono solo la parte di lavoro già messa in conto con i SAL, gli stati di avanzamento su cui il committente paga gli acconti.

Per un’impresa edile questo cambia la fotografia dell’anno. Un cantiere che si consegna a gennaio ha prodotto lavoro nei dodici mesi precedenti, e quel lavoro sta nelle rimanenze: le commesse che durano più di un esercizio si valutano in base ai corrispettivi pattuiti, mentre quelle che si chiudono entro l’anno si valutano con le spese sostenute. L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato a febbraio 2026, rispondendo a una società che costruiva immobili destinati alla rivendita: nel 2024 aveva ricavi di vendita pari a zero e un forte incremento delle rimanenze immobiliari, e per l’Agenzia questo non le impediva di applicare l’indice delle imprese di costruzione e di aderire al concordato, perché un anno passato a costruire resta un anno di normale attività.

Come si confronta la proposta con il reddito dei cantieri aperti?

Il confronto che decide è quello fra il reddito proposto e il reddito che le commesse aperte produrranno entro la fine dell’anno. Prendiamo una società a responsabilità limitata inventata, che serve solo a far vedere il calcolo: tre cantieri aperti, punteggio ISA 7, reddito d’impresa dichiarato per il 2025 pari a 120.000 euro e una proposta di 132.000 euro per il 2026 e di 144.000 euro per il 2027. Tutti gli importi sono al netto dell’IVA.

Dei 963.000 euro di lavoro prodotto, 810.000 sono già fatturati con i SAL di A e di B, mentre i 153.000 di C restano lavori in corso, ed è proprio la cifra che un conto fatto sui soli ricavi lascerebbe fuori. Togliendo dai 240.000 euro di margine i 95.000 euro di costi di struttura, cioè ufficio, amministrazione, mezzi e interessi, il reddito atteso del 2026 arriva a 145.000 euro: 13.000 euro più della proposta, che quindi fa dichiarare meno di quello che l’anno sta producendo. Per il 2027 il conto si rifà con lo stesso metodo sulle commesse che resteranno aperte, stimando il margine a finire di ogni cantiere invece del margine già maturato.

Quanto si paga sul reddito concordato in più?

Sulla parte di reddito concordato che supera il reddito effettivo dell’anno precedente si può scegliere l’imposta sostitutiva, con un’aliquota legata al punteggio ISA: 10% da 8 in su, 12% fra 6 e 8, 15% sotto 6. L’aliquota ridotta copre un’eccedenza fino a 85.000 euro, mentre sulla parte che va oltre si applicano il 43% per chi paga l’IRPEF, l’imposta sul reddito delle persone fisiche che tocca le ditte individuali e i soci delle società di persone, e il 24% per chi paga l’IRES, l’imposta sul reddito delle società di capitali. Il vantaggio quindi si assottiglia quando il salto di reddito è grosso.

Nell’esempio l’eccedenza è di 12.000 euro, la differenza fra i 132.000 proposti e i 120.000 dichiarati per il 2025, e con un punteggio di 7 l’imposta sostitutiva al 12% vale 1.440 euro. Al primo anno di adesione va messo in conto anche l’acconto, perché chi lo calcola con il metodo storico, partendo quindi dalle imposte dell’anno precedente invece che da una previsione dell’anno in corso, deve una maggiorazione pari al 10% della differenza fra reddito concordato e reddito dichiarato per il periodo precedente: altri 1.200 euro di cassa su quei 12.000.

Cosa succede se i cantieri vanno peggio del previsto?

Il reddito concordato si dichiara comunque, anche quando l’anno chiude sotto le attese, e questo è il rischio vero dell’adesione. Il concordato cessa solo in presenza delle circostanze eccezionali elencate dal decreto ministeriale, come un evento calamitoso con stato di emergenza dichiarato, i locali dell’impresa resi inagibili, i danni al magazzino che fermano il ciclo produttivo o la liquidazione dell’azienda, e soltanto se il reddito effettivo scende di oltre il 30% rispetto a quello concordato. Una commessa che va in perdita, un committente che paga in ritardo o un cantiere fermo per una variante restano fuori da quell’elenco, così l’imposta resta quella concordata anche quando il margine dei cantieri non copre i costi di struttura dell’impresa.

Anche una crescita veloce dei ricavi può chiudere il concordato, perché sopra il limite degli ISA aumentato del 50%, cioè 7.746.853 euro di ricavi dichiarati, l’accordo cessa, mentre fra 5.164.569 e 7.746.853 euro l’impresa esce dagli ISA e il concordato resta in piedi. La soglia si misura sui ricavi, e i lavori in corso entrano nel conto soltanto per i quattro indici elencati prima: chi costruisce, chi completa e rifinisce gli edifici, chi sviluppa progetti immobiliari propri e chi gestisce progetti di ingegneria integrata la raggiunge anche con una commessa quasi conclusa e ancora da fatturare, mentre un impiantista ci arriva solo con le fatture emesse. Per chi lavora su appalti grossi è un controllo da fare quando si chiude il bilancio, perché un anno con due consegne ravvicinate avvicina la soglia più di quanto dicano i SAL già emessi.

Cosa cambia se non si aderisce?

Chi lascia cadere la proposta resta nelle regole ordinarie, con due conseguenze scritte nella norma. Agenzia delle Entrate e Guardia di finanza programmano maggiore capacità operativa di controllo verso chi non aderisce o decade dal concordato, incrociando le banche dati a disposizione, compresa l’anagrafe dei conti finanziari. Inoltre, quando viene irrogata una sanzione amministrativa per violazioni sui periodi e sui tributi oggetto della proposta non accettata, le soglie oltre le quali possono scattare le sanzioni accessorie si riducono alla metà.

Quel secondo punto pesa in un settore che lavora su gara, perché fra le sanzioni accessorie previste dalla legge c’è l’interdizione dalla partecipazione alle gare per l’affidamento di pubblici appalti e forniture. Lo stesso trattamento tocca a chi aderisce e poi decade, per esempio quando un accertamento fa emergere attività non dichiarate o passività inesistenti oltre il 30% dei ricavi dichiarati.

Che numeri serve avere in mano entro il 2 novembre?

La scelta si fa con una tabella per commessa. Per ogni cantiere aperto servono cinque dati:

• il contratto aggiornato con le varianti già concordate per iscritto;
• la percentuale di lavoro eseguito alla data di chiusura dell’esercizio;
• i ricavi già fatturati con i SAL e i lavori in corso ancora da fatturare;
• i costi imputati a quel cantiere, comprese le fatture dei fornitori arrivate in ritardo;
• il margine atteso a fine lavori.

Sommati i margini e tolti i costi di struttura si ottiene il reddito atteso del 2026, e lo stesso conto ripetuto sulle commesse che proseguono dà quello del 2027: sono le due cifre da mettere accanto alla proposta dell’Agenzia, perché l’adesione conviene quando il reddito concordato resta sotto il reddito atteso e la differenza vale più dell’imposta sostitutiva risparmiata. Se vuoi quei numeri già calcolati sui tuoi SAL e sulle tue fatture, invece di rifare le tabelle a mano, puoi richiedere una demo di EdilBudget portando il budget di commessa e i costi registrati.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 8/E del 6 ottobre 2026, disciplina del concordato preventivo biennale, consultato il 19/10/2026
• Agenzia delle Entrate, Risposta n. 39 del 12 febbraio 2026, attività prevalente e concordato preventivo biennale, consultato il 19/10/2026
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, decreto 31 marzo 2026, approvazione degli indici sintetici di affidabilità fiscale per il periodo d’imposta 2025, consultato il 19/10/2026
• Decreto legislativo 12 febbraio 2024, n. 13, testo vigente al 19/10/2026 su Normattiva, consultato il 19/10/2026
• Decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, art. 21, sanzioni accessorie, testo vigente al 19/10/2026 su Normattiva, consultato il 19/10/2026

Domande frequenti

Entro quando si aderisce al concordato preventivo biennale per il 2026 e il 2027?

Entro lunedì 2 novembre 2026. Il termine del 30 settembre è stato spostato al 31 ottobre dal decreto legge 38/2026 e, poiché il 31 cade di sabato, l'ultimo giorno utile slitta al 2 novembre, come precisa la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8/E del 6 ottobre 2026.

Un'impresa edile che nell'anno non ha fatturato ricavi ma ha lavori in corso può aderire?

Sì. Con la risposta n. 39 del 12 febbraio 2026 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che ricavi di vendita pari a zero accompagnati da un incremento delle rimanenze non impediscono di applicare l'indice di affidabilità fiscale delle imprese di costruzione né di aderire al concordato.

Quanto si paga sulla parte di reddito concordato che supera il reddito dell'anno prima?

Si può scegliere un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa: 10% con punteggio ISA da 8 in su, 12% fra 6 e 8, 15% sotto 6, su un'eccedenza fino a 85.000 euro. Oltre quella soglia si applicano il 43% per le persone fisiche e il 24% per le società di capitali (art. 20-bis del d.lgs. 13/2024, testo vigente al 19 ottobre 2026).

Il concordato si interrompe se un cantiere va in perdita?

No. Il reddito concordato si dichiara comunque. Il concordato cessa solo in presenza delle circostanze eccezionali elencate dal decreto ministeriale dell'11 maggio 2026, come un evento calamitoso con stato di emergenza dichiarato, e soltanto se il reddito effettivo scende di oltre il 30% rispetto a quello concordato (art. 19 del d.lgs. 13/2024).

Cosa cambia per chi non aderisce?

Agenzia delle Entrate e Guardia di finanza concentrano i controlli su chi non aderisce o decade, e le soglie oltre le quali possono scattare le sanzioni accessorie si riducono alla metà, come prevede l'art. 2-ter del decreto legge 113/2024. Fra quelle sanzioni c'è l'interdizione dalla partecipazione alle gare per pubblici appalti e forniture.