Revisione prezzi negli appalti: come si calcola e quanto copre

Su un contratto di lavori pubblici la revisione prezzi scatta quando l’indice sintetico del tuo appalto si muove di più del 3 per cento rispetto al mese dell’aggiudicazione. A quel punto ti riconosce il 90 per cento della parte che supera la soglia, ma solo sui lavori che devi ancora eseguire: tutto il resto rimane a carico tuo.

Siteb stima il bitume in rialzo del 65-70 per cento: posso farmi riconoscere l’aumento?

Siteb, l’associazione delle imprese di pavimentazioni stradali, stima che nei primi otto mesi del 2026 il bitume sia passato mediamente da circa 420 a oltre 700 euro per tonnellata, con un rialzo del 65-70 per cento presentato nell’analisi semestrale del 7 ottobre a Bologna; il 19 ottobre il presidente di Ance Molise, Corrado Di Niro, ha poi denunciato rincari di carburanti e forniture che costringono le imprese a fermarsi. Un prezzo chiuso in gara due anni fa non regge un salto simile, però negli appalti pubblici una parte dell’aumento torna all’impresa, perché l’art. 60 del D.Lgs. 36/2023, cioè il codice dei contratti pubblici, impone alle stazioni appaltanti di inserire una clausola di revisione prezzi nei documenti di gara iniziali di ogni affidamento.

La clausola interviene quando la variazione del costo dell’opera supera il 3 per cento dell’importo complessivo del contratto e riconosce il 90 per cento del valore eccedente quel 3 per cento, calcolato solo sulle prestazioni ancora da eseguire. Per i lavori la regola vale sia sulle nuove costruzioni sia sulla manutenzione, ordinaria e straordinaria: copre quindi anche il rifacimento di una strada comunale o la riqualificazione di una scuola, dove spesso il grosso del contratto si concentra in due o tre lavorazioni esposte alle oscillazioni delle materie prime.

Quando scatta la revisione prezzi e con quali indici si misura?

La soglia si calcola su un indice sintetico revisionale, cioè la media ponderata degli indici di costo delle lavorazioni del progetto che il progettista fissa nel progetto a base di gara e inserisce nei documenti iniziali. Il punto di partenza è il valore del mese in cui è stato adottato il provvedimento di aggiudicazione: la variazione misura la differenza fra l’indice rilevato alla verifica e quel valore iniziale, motivo per cui due appalti identici aggiudicati in mesi diversi toccano la soglia in tempi differenti.

Gli indici utilizzabili sono quelli adottati dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, sentito l’Istat, per le tipologie omogenee di lavorazioni della tabella A dell’allegato II.2-bis del codice, cioè i raggruppamenti che riuniscono lavorazioni simili per materiali e tecnica, come le opere in calcestruzzo o le pavimentazioni stradali. Con il decreto n. 743 del 30 marzo 2026 questi indici sono diventati 20, uno per ciascun gruppo, e l’Istat ne pubblica i valori ogni mese nella banca dati IstatData da aprile 2026. Tali valori si applicano alle procedure di affidamento avviate a decorrere dal 28 aprile 2026, data di pubblicazione del decreto, mentre per le gare avviate prima restano valide le disposizioni transitorie dell’art. 2, comma 2, del decreto stesso: a fare da spartiacque fra i due regimi è infatti il giorno della pubblicazione, non quello della firma del 30 marzo.

Il meccanismo funziona nel dettaglio perché il progettista scompone l’importo dell’opera nelle diverse tipologie di lavorazione, calcola il peso di ciascuna come quota sul totale dei lavori e ne ricava la media ponderata. È questo valore, costruito sulle lavorazioni effettive del tuo cantiere, a determinare se la revisione scatta, senza affidarsi a un generico indice del costo di costruzione uguale per tutti.

Come si calcola la revisione prezzi su un contratto da 1 milione di euro?

Prendiamo un appalto inventato, utile a mostrare i singoli passaggi: il rifacimento di una strada comunale aggiudicato per 1.000.000 di euro al netto dell’IVA, con un budget dei costi di 870.000 euro e un margine previsto di 130.000 euro. Il progetto prevede per metà pavimentazioni bituminose, per il 30 per cento opere in calcestruzzo come cordoli e muretti e per il 20 per cento segnaletica e impianti; anche i valori degli indici usati nel conteggio sono inventati, perché quelli effettivi cambiano ogni mese.

Nel mese dell’aggiudicazione i tre indici valgono tutti 100,0, quindi anche l’indice sintetico iniziale è pari a 100,0. Alla verifica successiva le pavimentazioni salgono a 112,0, il calcestruzzo a 103,0 e la segnaletica a 102,0: la media ponderata porta l’indice sintetico a 107,3, dato che 0,50 per 112,0 fa 56,0, 0,30 per 103,0 fa 30,9 e 0,20 per 102,0 fa 20,4.

Il calcolo si sviluppa riga per riga:

1. importo del contratto risultante dal provvedimento di aggiudicazione: 1.000.000 euro;
2. variazione dell’indice sintetico, da 100,0 a 107,3: più 7,3 per cento, pari a 73.000 euro;
3. soglia del 3 per cento, che resta fuori dalla revisione: 30.000 euro;
4. valore eccedente la soglia: 43.000 euro, cioè 4,3 punti di indice;
5. quota riconosciuta, il 90 per cento dell’eccedenza: 38.700 euro, cioè 3,87 punti;
6. lavori ancora da eseguire quando la clausola viene attivata: 600.000 euro, il 60 per cento del contratto;
7. revisione effettivamente dovuta, il 3,87 per cento su 600.000 euro: 23.220 euro.

Poiché l’indice misura l’andamento del costo delle lavorazioni, la variazione si applica ai costi ancora da sostenere e non ai ricavi da fatturare: sul 60 per cento di cantiere residuo il budget dei costi ammonta a 522.000 euro, quindi un rincaro del 7,3 per cento comporta 38.106 euro di costi in più. La revisione ne copre 23.220, lasciando una differenza di 14.886 euro che riduce il margine da 130.000 a 115.114 euro. Il 40 per cento di strada già asfaltato prima dell’accertamento resta escluso dal calcolo, dato che la clausola interviene solo sui lavori ancora da svolgere.

Chi deve attivare la clausola, l’impresa o la stazione appaltante?

La revisione parte a cura della stazione appaltante, in automatico e senza necessità di un’istanza dell’impresa, poiché il codice la obbliga a verificare gli indici con la cadenza indicata nei documenti di gara e ad applicare la clausola non appena si supera la soglia. Al verificarsi della condizione, il direttore dei lavori accerta la variazione e la trasmette al responsabile unico del progetto e all’appaltatore, aprendo formalmente i conteggi.

Gli importi si liquidano insieme ai SAL, cioè gli stati di avanzamento dei lavori attraverso cui la stazione appaltante paga gli acconti: a ogni SAL ordinario si affianca un SAL revisionale, regolato nel medesimo mandato di pagamento. Eventuali conguagli finiscono nella rata di saldo che conclude l’appalto, dove le somme si compensano sia in aumento sia in diminuzione, dato che il meccanismo opera anche al ribasso e richiede restituzioni se gli indici scendono oltre la soglia.

Se la revisione e la rinegoziazione secondo buona fede non bastano a ristabilire l’equilibrio contrattuale, il codice consente sia all’impresa sia alla stazione appaltante di domandare la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, qualora un evento successivo alla firma abbia reso l’opera talmente gravosa da alterare l’accordo originario. Si tratta di una scelta estrema, che conviene affrontare con i conteggi di tutti i SAL già allineati per documentare lo squilibrio attraverso le cifre.

Che cosa serve tenere in ordine per incassare la revisione?

Il calcolo spetta alla stazione appaltante, ma i dati che consentono di verificarlo provengono dal cantiere e dai documenti contrattuali, per cui è opportuno tenerli pronti prima dell’accertamento del direttore dei lavori. Nello specifico servono:

1. l’indice sintetico indicato nei documenti di gara iniziali, con la scomposizione in tipologie di lavorazione e il peso di ciascuna;
2. il mese del provvedimento di aggiudicazione, che fissa il valore di partenza dell’indice;
3. i SAL emessi, con la distinzione fra le lavorazioni già chiuse e quelle eseguite dopo la data dell’accertamento;
4. le varianti approvate, perché una variante di quantità cambia i pesi delle lavorazioni e una variante di qualità aggiunge tipologie nuove, e in tutti e due i casi l’indice sintetico va ricalcolato;
5. il contratto di subappalto comunicato alla stazione appaltante, con le sue clausole di revisione.

Questi riscontri servono all’impresa quanto al RUP, perché l’accertamento quantifica l’aumento del corrispettivo ma non l’incremento effettivo dei costi sostenuti. Tenendo le spese imputate cantiere per cantiere con un software di controllo di gestione per imprese edili, il confronto tra la revisione concessa e i costi effettivamente pagati si chiude rapidamente sulla stessa commessa.

Se lavoro in subappalto, la revisione prezzi mi spetta?

L’applicazione dipende dai patti contrattuali, e il codice impone di definirli con chiarezza: il contratto di subappalto trasmesso alla stazione appaltante deve disciplinare la revisione per le lavorazioni affidate, ricalcando le modalità e i limiti dell’art. 60 e adottando gli stessi indici sintetici dell’appalto principale. Della corretta attuazione risponde l’appaltatore e non l’amministrazione committente.

Se la stazione appaltante paga direttamente il subappaltatore, la revisione segue le cadenze e le regole dei SAL dell’appalto. In caso contrario spetta all’appaltatore liquidare le somme secondo gli accordi interni: per questo una clausola poco precisa sposta la revisione dal terreno del calcolo a quello della trattativa, che l’impresa subappaltatrice si trova a gestire mentre i lavori sono già avviati.

Quanto resta a carico del cantiere e come entra nella stima a finire?

Nell’esempio svolto il rincaro ha generato 38.106 euro di costi aggiuntivi sulle lavorazioni residue e la revisione ne ha rimborsati 23.220, lasciando il 39 per cento a carico del margine d’impresa. L’impianto della norma esclude sempre la prima quota del 3 per cento e il 10 per cento della parte eccedente, agendo solo sulle opere da eseguire: di conseguenza, più il cantiere è avanzato nel momento in cui i prezzi salgono, minore sarà la quota recuperata.

Proprio per questo la parte di spesa non coperta va inserita nella stima a finire, cioè il computo del costo totale dell’opera fino al suo completamento, fin dal giorno dell’accertamento anziché alla data del saldo. Trattandosi di un costo vivo che incide sui lavori ancora aperti, riduce direttamente il guadagno finale, cioè il margine a finire letto SAL per SAL, allo stesso modo di un subappalto concordato a prezzi più alti. Aggiornando il calcolo con i dati corretti si comprende se la commessa mantiene un margine utile e si ha spazio per ricalibrare le forniture non ancora avviate.

Il procedimento descritto si applica a qualsiasi commessa attiva partendo da quattro informazioni: importo di aggiudicazione, indice iniziale, valore dell’ultima rilevazione e consistenza dei lavori residui. Per analizzare l’impatto delle revisioni sull’insieme di tutti i cantieri aziendali, puoi richiedere una demo di EdilBudget condividendo i contratti e i SAL già contabilizzati.

Fonti

• D.Lgs. 36/2023, art. 60, testo vigente su Normattiva, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 77 del 31/03/2023, ultimo aggiornamento all’atto dell’11/08/2026, testo vigente al 20/10/2026, consultato il 20/10/2026
• D.Lgs. 36/2023, allegato II.2-bis, testo vigente su Normattiva, allegato in vigore dal 31/12/2024, testo vigente al 20/10/2026, consultato il 20/10/2026
• Istat, i nuovi indici di costo per le tipologie omogenee di lavorazioni, pubblicata il 28/04/2026, periodo di riferimento dei dati febbraio 2026, consultata il 20/10/2026
• Istat, gli indici per l’art. 60 del codice dei contratti pubblici, pubblicata il 17/07/2023 e aggiornata il 28/04/2026, consultata il 20/10/2026
• Istat, banca dati IstatData, indici mensili diffusi a partire da aprile 2026, primo periodo di riferimento febbraio 2026, consultata il 20/10/2026
• Adriaeco, le stime Siteb sul rincaro del bitume, pubblicato il 10/10/2026, dati Siteb sui primi otto mesi del 2026 presentati il 07/10/2026, consultato il 20/10/2026
• Molise Network, l’allarme di Ance Molise su materiali e carburanti, pubblicato il 19/10/2026, dichiarazione del 19/10/2026, consultato il 20/10/2026

Domande frequenti

Quando scatta la revisione prezzi in un appalto pubblico di lavori?

Quando la variazione dell'indice sintetico del contratto supera il 3 per cento dell'importo risultante dal provvedimento di aggiudicazione. Lo prevede l'art. 60, comma 2, lettera a, del D.Lgs. 36/2023, nel testo vigente al 20/10/2026.

La revisione prezzi copre tutto il rincaro dei materiali?

No. Copre il 90 per cento della parte che supera il 3 per cento, e solo sulle prestazioni eseguite dopo l'attivazione della clausola: allegato II.2-bis, art. 3, comma 3, del D.Lgs. 36/2023, testo vigente al 20/10/2026.

Devo presentare un'istanza per ottenere la revisione prezzi?

No. La stazione appaltante attiva la clausola in automatico, anche in assenza di istanza di parte, quando la soglia è superata: allegato II.2-bis, art. 3, comma 2, del D.Lgs. 36/2023, testo vigente al 20/10/2026.

Quali indici si usano per la revisione prezzi dei lavori?

I 20 indici di costo adottati con il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti n. 743 del 30 marzo 2026, uno per ciascun gruppo di lavorazioni che si somigliano per materiali e tecnica, cioè le tipologie omogenee di lavorazioni della tabella A dell'allegato II.2-bis del codice dei contratti pubblici. L'Istat ne pubblica i valori ogni mese nella banca dati IstatData, con la diffusione avviata ad aprile 2026.

Il subappaltatore ha diritto alla revisione prezzi?

Il contratto di subappalto comunicato alla stazione appaltante deve disciplinare le clausole di revisione sulle prestazioni subappaltate, e l'appaltatore risponde della loro corretta attuazione: allegato II.2-bis, art. 8, del D.Lgs. 36/2023, testo vigente al 20/10/2026.